⚒️ Harvest : la reprise en marche... ou presque

Entre reprise progressive et absences imprévues, la gestion de patrimoine repense sa dépendance aux outils numériques.

Bonjour,

Depuis l’attaque cyber subie par Harvest 🇫🇷 le 27 février, la gestion de patrimoine tourne au ralenti pour de nombreux cabinets, tributaire des outils de l’éditeur. Après deux semaines de perturbations, les services commencent lentement à redémarrer, mais le retour à la normale reste encore bien incertain. Si Feefty et Quantalys ont rouvert leurs portes, O2S devrait suivre dès la semaine prochaine, mais avec des fonctionnalités limitées et un accès restreint aux horaires de bureau pour accélérer la reprise. En revanche, pour Big et Fidnet, aucune date n’a été fixée pour la réouverture des services.

La communication d'Harvest, bien qu’initialement critiquée, se veut rassurante. L’éditeur a confirmé que ses investigations n’ont révélé aucune extraction ou fuite de données clients, mais l’analyse se poursuit sur des répertoires internes non liés aux logiciels Harvest. Si la reprise des services avance, l’incertitude demeure quant à la durée exacte de la réouverture complète des outils. En attendant, les cabinets doivent composer avec des solutions partielles, parfois difficiles à exploiter, créant des blocages et des retards dans certaines opérations.

Cette crise souligne de manière brutale la dépendance de la profession aux outils numériques. Elle met en lumière une question cruciale pour l’ensemble des acteurs : comment assurer la continuité de l’activité en cas de paralysie prolongée des plateformes essentielles à la gestion des portefeuilles ? Les plans de continuité d’activité (PCA), trop souvent sous-estimés, devraient sans doute être réévalués à la lumière de cet événement. Les professionnels doivent désormais anticiper des solutions de secours plus solides pour éviter que cette situation ne se reproduise.

Le 13 mars, après la réouverture partielle de Feefty et Quantalys, les premières mesures concrètes ont été prises pour rétablir l’ensemble des services. Cependant, l'éditeur, qui mène toujours des investigations sur l’incident, ne s’engage pas sur un calendrier précis pour un retour complet de ses outils. Les associations de CGP, inquiètes de l’impact de cette attaque sur leurs activités, préparent déjà une action commune.

Il est évident que cet incident marque un tournant pour la profession. Le cyber-risque, longtemps sous-estimé par certains, devient un enjeu central, à la fois pour les éditeurs de logiciels et pour les conseillers en gestion de patrimoine eux-mêmes. Si cet événement a mis en lumière les failles de certains cabinets en matière de sécurité, il devrait aussi servir de leçon pour renforcer les protections et garantir une reprise rapide et efficace en cas de crise.

Bonne fin de semaine à tous !

L'Immobilier Locatif Intermédiaire, une alternative au Pinel ?

Avec l'arrêt du dispositif Pinel en 2025, les conseillers en gestion de patrimoine doivent rediriger leurs clients vers des solutions alternatives pour l'investissement locatif. Le logement locatif intermédiaire (LLI) émerge comme une option à considérer. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, le LLI s'ouvre désormais aux particuliers, à condition d'acheter via une société civile immobilière (SCI). Ce modèle présente plusieurs atouts, notamment un prix d'acquisition inférieur de 10 à 20 % à celui du marché classique, grâce à une TVA réduite à 10 %, ce qui représente un gain immédiat non négligeable.

Bien que le LLI n'offre pas les mêmes avantages fiscaux que le Pinel, il compense par une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans et une possibilité de rentabilité comparable, entre 3,5 % et 4 % nets par an, sur le long terme. Il s'agit donc d'un produit à envisager pour les investisseurs recherchant un rendement stable, tout en accédant à des logements situés dans des zones tendues, notamment dans les grandes agglomérations et zones touristiques.

Cependant, le recours à une SCI, bien que simplifié par des offres comme celles de GreenCity immobilier 🇫🇷, reste un obstacle pour certains investisseurs, nécessitant une gestion rigoureuse et des coûts supplémentaires. Néanmoins, pour les CGP, ce dispositif représente une opportunité à exploiter pour diversifier les portefeuilles de clients, notamment ceux de classes moyennes ou plus haut de gamme, sensibles à la recherche d'immobilier locatif dans les zones les plus demandées.

Après une année 2024 marquée par une production de crédit historiquement basse (-15 % sur un an), l’année 2025 démarre sous de meilleurs auspices. La Banque de France observe un rebond en janvier avec 9,9 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations), un niveau supérieur à la moyenne des dix derniers mois. L’Observatoire Crédit Logement-CSA confirme cette dynamique avec une hausse de 15,6 % de la production annuelle en février et une augmentation de plus de 10 % du nombre de prêts accordés. Ce retour des emprunteurs est alimenté par la détente des taux : en moyenne à 3,2 %, ils flirtent désormais avec les 3 % sur 20 ans pour certains profils, tandis que les banques rivalisent d’offres attractives, réintroduisant des prêts à 110 % ou des durées plus longues pour capter la demande.

Cette baisse des taux s’explique en partie par l’évolution de la politique monétaire. Après avoir relevé ses taux directeurs de manière agressive en 2022-2023 pour lutter contre l’inflation, la Banque centrale européenne a mis en pause son cycle de hausse fin 2023 et commence à préparer le terrain pour une détente en 2025. Les marchés anticipent plusieurs baisses de taux cette année, avec une première potentiellement dès le printemps, ce qui contribue à détendre les taux de financement des banques et donc à améliorer les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Toutefois, la récente remontée des taux obligataires rappelle que l’équilibre reste fragile : si les coûts de refinancement des banques repartent à la hausse, certaines pourraient être tentées de relever à nouveau leurs barèmes, comme observé en janvier.

Au-delà des taux, la solvabilité des emprunteurs joue aussi un rôle clé. Avec la hausse des prix de l’immobilier, le marché a vu revenir des profils plus aisés, souvent secundo-accédants revendant un bien, ce qui dope artificiellement les indicateurs. Par ailleurs, certaines mesures fiscales, comme l’élargissement du prêt à taux zéro ou les exonérations sur les donations familiales pour l’achat d’une résidence principale, participent à resolvabiliser une partie des primo-accédants. Reste à voir si cette embellie tiendra dans la durée : si le rebond actuel repose sur un alignement de planètes entre taux plus bas et soutien fiscal, toute évolution défavorable sur ces deux fronts pourrait rapidement ralentir la reprise.

Amériques

EMEA / Afrique

Asie Pacifique

A la une

• 🇫🇷 Retraites – Bayrou appelle les partenaires sociaux à rétablir l'équilibre financier du système de retraite d'ici 2030, une proposition rejetée par Force ouvrière.

• 🇫🇷 Défense – Macron veut porter les dépenses militaires à 3-3,5 % du PIB pour répondre à la « menace russe » et au désengagement américain en Ukraine.

• 🇫🇷 Défense – Bercy envisage de réorienter les fonds du Livret A pour financer les dépenses militaires, une option jugée moins coûteuse que l’endettement sur les marchés.

• 🇫🇷 Défense – Les dépenses militaires françaises devraient atteindre 3,5 % du PIB à moyen terme, contre 2 % aujourd’hui, soit +30 Md€ annuels.

• 🇪🇺 Défense – L’UE relance l’idée d’une banque de l’OTAN, la DSR Bank, avec 100 Md£ de financement et une notation AAA pour soutenir l’industrie militaire.

• 🇪🇺 Défense – La France, l’Italie et l’Espagne augmenteront leurs dépenses militaires à près de 3 % du PIB d’ici 2027, selon Goldman Sachs.

• 🇪🇺 Défense – Un livre blanc sur la défense européenne sera publié le 19 mars pour orienter le financement de la modernisation des armées, avant le sommet du 20 mars.

• 🇫🇷 Ukraine – La France mobilise 195 M€ d’aide militaire pour Kiev, financés par les intérêts des avoirs russes gelés.

• 🇺🇦 Ukraine – Un sondage du KIIS révèle que 67 % des Ukrainiens font confiance à Zelensky, contre 57 % en février.

• 🇫🇷 TVA autoentrepreneurs – L’abaissement du seuil de franchise, initialement prévu au 1er mars, est reporté au 1er juin, le temps d’une concertation.

• 🇫🇷 Consommation – Le démarchage téléphonique bientôt interdit sans accord explicite du consommateur, sauf pour les contrats en cours.

• 🇫🇷 Espace – François Bayrou lance une mission pour définir une stratégie spatiale nationale d’ici juin, avec un horizon fixé à 2040.

Economie

• 🇺🇸 CPI – L’inflation sous-jacente (hors énergie et alimentation) atteint 3,1 % sur un an, son plus bas niveau depuis avril 2021.

• 🇪🇺 Croissance – Amundi anticipe une reprise de la croissance et de l’inflation en zone euro en 2026, portée par la hausse des dépenses publiques.

• 🇪🇺 Taux – La BCE a abaissé son taux directeur de 25 points de base à 2,5 % et pourrait viser un niveau neutre de 2 % d’ici fin 2025, selon aberdeen.

• 🇩🇪 Taux – Les rendements des obligations allemandes à 10 ans bondissent à 2,72 %, un plus haut depuis 2023, après l’annonce d’un plan de relance à 500 Md€.

• 🇪🇺 Obligations – Franklin Templeton anticipe une volatilité persistante sur le marché obligataire, après la flambée des rendements allemands.

• 🇨🇳 Stratégie – Pékin cherche à réduire sa dépendance aux technologies étrangères, un défi alors que l’investissement représente 40 % de son PIB.

Immobilier

• 🇫🇷 Crédit – La baisse des taux d’emprunt est fragilisée par la remontée des taux d’État, avec l’OAT 10 ans dépassant 3,60 %.

• 🇫🇷 Logement – Une proposition de loi veut faciliter la résiliation des baux HLM pour les ménages dont les revenus ont fortement augmenté, afin d’accélérer la rotation.

• 🇫🇷 Logement – Les normes actuelles freinent le développement de bâtiments bas carbone, comme les structures bois ou les immeubles sans chauffage. Une évolution réglementaire est attendue.

• 🇫🇷 Urbanisme – Une proposition de loi visant à simplifier les règles de construction sera déposée avant fin mars, pour un examen en mai.

Placements & fonds

• 🇫🇷 Investissement – Seuls 16 % des femmes se disent prêtes à prendre des risques financiers, contre 29 % des hommes.

• 🇫🇷 SCPI – La collecte des SCPI poursuit son recul avec 2,1 Md€ levés au premier trimestre 2025, en baisse de 40 % sur un an. Le taux de distribution moyen se stabilise à 4,6 %.

• 🇫🇷 SCPI – PERIAL AM réalise la première acquisition de sa SCPI Opportunités Territoires, un ensemble commercial à Mondeville (14) pour 3,5 M€ AEM.

• 🇵🇹 SCPI – Mistral Sélection réalise sa première acquisition au Portugal avec un parc commercial près de Porto, visant un rendement supérieur à 7 %.

• 🇫🇷 Private Equity – Les fondateurs et dirigeants d’Iroko rachètent la participation de 16 % d’Eurazeo, valorisant la société à plus de 47 M€.

• 🇫🇷 Nucléaire – BNPP AM lance un fonds actions thématique dédié à l’énergie nucléaire, exposé à une vingtaine de valeurs et classé Article 8 SFDR.

• 🇪🇺 ETF – Invesco lance le premier ETF Ucits répliquant l’indice MSCI Europe Equal Weighted, offrant une alternative aux indices pondérés par la capitalisation.

• 🇺🇸 Immobilier – Blackstone boucle la levée de 8 Md$ pour son fonds BREDS V, dédié aux stratégies de dette immobilière.

• 🇺🇸 Bitcoin – Après l’annonce d’une réserve stratégique de BTC par Trump, le cours chute jusqu’à 6,5 % avant de se stabiliser à 82 050 $.

• 🇺🇸 Crypto & Or – Bitwise lance un ETP combinant Bitcoin et or, avec une allocation dynamique en fonction de la performance ajustée au risque.

• 🇯🇵 Fonds actions – HMG Finance lance HMG Japan, un fonds dédié aux actions japonaises, misant sur la sous-valorisation du marché.

• 🇺🇸 Fraude – Les Américains ont perdu 12,5 Md$ en 2024 à cause de scams, soit cinq fois plus qu’en 2023. Les arnaques via réseaux sociaux et crypto se multiplient, selon la FTC.

Marchés

• 🇫🇷 Marchés – La France reste le premier contributeur aux dividendes en Europe avec 68,8 Md€, un record pour le pays.

• 🇪🇺 Marchés – L’ESMA met en garde contre l’impact des algorithmes de trading pilotés par IA, accusés d’accentuer la volatilité.

• 🇺🇸 Tech – Meta, Alphabet et leurs pairs ont distribué 15,1 Md$ de dividendes, représentant un cinquième de la croissance mondiale.

Assurance

• 🇫🇷 Encours – L’assurance-vie franchit la barre des 2 000 Md€ d’encours, soutenue par la collecte positive et la revalorisation des actifs.

Micro-BIC et réintégration des amortissements : un risque sous-estimé pour les investisseurs ?

Depuis la loi de finances 2025, les règles fiscales encadrant la location meublée évoluent, avec une mesure qui pourrait pénaliser certains investisseurs : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Si cette disposition semble de prime abord ne concerner que les loueurs au régime réel, elle impacte également ceux relevant du régime micro-BIC. Une donnée essentielle à intégrer dans l’accompagnement des clients investisseurs, sous peine de mauvaises surprises fiscales.

Pourquoi le régime micro-BIC est-il concerné ?

Le régime micro-BIC est souvent choisi pour sa simplicité, offrant un abattement forfaitaire au lieu d’une comptabilité détaillée des charges et amortissements. Or, l’article 50-0 du Code général des impôts précise que cet abattement tient compte des amortissements, même s’ils ne sont pas explicitement déclarés.

En conséquence, lors de la vente d’un bien, l’administration fiscale applique une réintégration automatique de la valeur théorique des amortissements dans la plus-value imposable, sans tenir compte des spécificités individuelles. Contrairement au régime réel, où l’amortissement peut être optimisé et partiellement inutilisé selon les besoins, les investisseurs en micro-BIC subissent une réintégration systématique et complète.

Un impact fiscal plus important qu’il n’y paraît

Les investisseurs ayant opté pour le micro-BIC pour éviter la complexité comptable se retrouvent ainsi exposés à une imposition plus lourde lors de la cession de leur bien. Cette réintégration peut aboutir à une base de taxation bien plus élevée que prévu, réduisant l’efficacité des stratégies patrimoniales mises en place.

Quels leviers pour optimiser la fiscalité des investisseurs ?

• Réévaluer le choix du régime fiscal
  Pour les clients encore en micro-BIC, basculer vers le régime réel permet une meilleure gestion des amortissements et une fiscalité plus prévisible. Le changement est possible jusqu’à fin mai pour l’année en cours.

• Anticiper les exonérations de plus-value
  Plusieurs stratégies permettent d’atténuer cette imposition :

  • Détention longue du bien (exonération progressive dès 22 ans, totale à 30 ans).

  • Donation ou transmission successorale.

  • Réutilisation du produit de la vente pour une résidence principale (sous conditions strictes).

• Privilégier certains types de biens
  La loi de finances 2025 exclut les résidences gérées (hors résidences de tourisme) du dispositif de réintégration des amortissements. Investir en Ehpad, résidences étudiantes ou seniors reste donc une alternative intéressante.

• Optimiser le timing de la cession
  Dès la 5ᵉ année de détention, des abattements réduisent progressivement la plus-value imposable. Structurer la vente en fonction de ces seuils peut limiter la charge fiscale.

Un enjeu clé pour les CGP

Cette évolution fiscale renforce l’importance du conseil en gestion de patrimoine. Identifier les clients exposés à cette réintégration et les accompagner vers des solutions adaptées devient un impératif. Le choix du régime fiscal, souvent perçu comme une formalité, peut avoir des conséquences significatives sur la rentabilité des investissements locatifs. Mieux vaut anticiper dès maintenant pour éviter de lourdes déconvenues à la revente.