🏢 Pierre-papier qui roule...
Les SCPI s’ajustent, mais les opportunités ne manquent pas.
Bonjour,
L’épargne des Français reprend des couleurs, mais pas forcément pour les bonnes raisons. Selon l’enquête annuelle du Cercle des Épargnants réalisée par Ipsos, 39 % des sondés déclarent vouloir épargner davantage, un record depuis 2017. Pourtant, cette tendance ne traduit pas une amélioration de leur situation financière, mais plutôt un réflexe de précaution face à un avenir incertain.
L’étude montre que l’épargne de précaution reste la principale motivation (59 %), loin devant la préparation de la retraite (28 %). L’immobilier, lui, profite de la baisse des taux, avec un regain d’intérêt pour l’achat de biens et l’investissement locatif. À l’inverse, les produits risqués reculent encore, malgré des rendements plus attractifs dans un contexte d’inflation en repli.
Ces résultats confirment que la prudence l’emporte largement sur la prise de risque. Si la situation économique semble s’améliorer, les comportements restent marqués par la défiance et la recherche de placements sécurisés. Une tendance qui se retrouve aussi sur le marché des SCPI, où les ajustements de valorisation se poursuivent. Décryptage d’un marché à deux vitesses dans notre dossier de la semaine.
Bonne semaine à tous !
Assurance-vie luxembourgeois : le piège doré
La liquidation de FWU 🇱🇺 met à l’épreuve le fameux « triangle de sécurité » luxembourgeois, censé protéger les épargnants en cas de faillite. Si les clients restent prioritaires pour récupérer leurs fonds, la réalité est plus complexe : la procédure pourrait durer plusieurs années, et les valeurs liquidatives des contrats sont en chute libre, certaines ayant perdu jusqu’à 60 % de leur valeur initiale.
Les clients devront déclarer leurs créances avant 2028, mais beaucoup risquent de se heurter à des contestations, faute de relevés d’information précis. L’absence de communication de l’assureur, coupé de ses systèmes informatiques, ajoute à la confusion. De plus, les fonds restent gelés, malgré les promesses de protection du système luxembourgeois, rappelant que la flexibilité fiscale du pays peut avoir son revers.
Sur le plan juridique, le parcours s’annonce semé d’embûches : les épargnants devront engager des avocats locaux pour espérer un recours, une démarche coûteuse qui pourrait décourager les petits investisseurs. Contrairement à la France, où le FGAP couvre jusqu’à 70 000 € en cas de faillite, le Luxembourg ne garantit aucune indemnisation directe. Une affaire qui risque de refroidir bien des investisseurs attirés jusqu’ici par la solidité perçue de l’assurance-vie luxembourgeoise.
Après plus d’un an de baisse continue, les taux de crédit immobilier ont encore reculé en janvier, atteignant en moyenne 3,24 %. Cette dynamique s’inscrit dans une tendance de détente progressive amorcée depuis fin 2023, particulièrement marquée sur les prêts longue durée. Toutefois, si la baisse des taux a contribué à améliorer les conditions d’emprunt, des signaux d’essoufflement émergent. Certaines banques ont déjà amorcé de légères hausses, répercutant la remontée de l’OAT 10 ans, ce qui pourrait freiner cette amélioration.
Le marché immobilier reste donc suspendu à l’évolution des conditions économiques et financières. Une stabilisation des taux est probable à court terme, mais une remontée ne peut être exclue si les tensions sur le financement des États persistent. L’incertitude domine, laissant en suspens la question de savoir si cette pause est un simple pallier ou le début d’un retournement de tendance.
La production de crédits immobiliers poursuit sa lente remontée après avoir touché un point bas en février 2024 à 6,8 milliards d’euros. Selon les chiffres publiés par la Banque de France le 6 février 2025, elle atteignait 11,6 milliards en décembre 2024, un niveau inédit depuis mai 2023. Cette reprise reste néanmoins timide et bien en deçà des volumes enregistrés lors des années de taux très bas (2016-2022). Pour l’instant, la baisse des taux ne suffit pas à relancer les rachats de crédits et les renégociations, qui ne représentent que 13,2 % des dossiers, signe que les emprunteurs attendent encore des conditions plus attractives avant de se repositionner.
Amériques
EMEA / Afrique
Asie Pacifique
A la une
🇫🇷 Chômage technique – L'emploi salarié privé en France a chuté de 50K postes fin 2024, un premier recul dans le tertiaire marchand depuis 2013.
🇫🇷 FinTech – Figen AI lance ChatCGP, un agent IA conçu pour accompagner les conseillers en gestion de patrimoine en automatisant l’analyse fiscale, patrimoniale et juridique.
🇷🇺 Accord en vue ? – Trump et Poutine auraient discuté de la fin de la guerre en Ukraine, tandis que Washington durcit ses sanctions contre Moscou.
🇫🇷 IA à la française – Macron annonce 109Mds€ d’investissements dans l’intelligence artificielle, avec le soutien des Émirats et du fonds Brookfield.
🇫🇷 IBAN suspect – Une proposition de loi veut créer un fichier national des IBAN frauduleux pour mieux lutter contre les arnaques bancaires.
Economie
🇫🇷 LCB-FT – Caisse des dépôts et Tracfin renforcent leur coopération pour lutter contre le blanchiment d’argent, le financement du terrorisme et la fraude aux finances publiques.
🇫🇷 Bercy temporise – Éric Lombard veut rassurer les entreprises : la surtaxe sur les grandes sociétés disparaîtra en 2026, et la flat tax pourrait être ramenée à 30 %.
🇫🇷 TVA allégée – Face à la fronde, Bercy suspend la hausse de TVA pour les petits entrepreneurs, le temps d'une concertation.
Immobilier
🇫🇷 Immobilier – iSelection lance AcquiS, une plate-forme digitale couplée à un accompagnement commercial pour aider les agents immobiliers à répondre aux besoins en résidences principales et investissements neufs.
🇫🇷 Redressement – Realites placé en procédure collective pour six mois. Le promoteur immobilier tente de finaliser sa restructuration, avec 60 chantiers en cours et 50M€ de cessions d’actifs prévues.
🇫🇷 Crédit immo : fin de la panne ? – Après une chute de 15 % en 2024, la production de crédits repart, portée par la baisse des taux.
Placements
🇫🇷 SCPI – Collecte en chute de 38 % (4,7 Md€), dont 9 % pour les nouvelles SCPI. 24 % ont baissé leur prix de souscription, contre seulement 11 % en hausse. Taux de distribution moyen : 4,72 %.
🇫🇷 Immobilier – Atland lance Aedgis, une société de gestion agréée par l’AMF, spécialisée en dette privée immobilière, avec un premier fonds ciblant des financements entre 5 et 25M€.
🇺🇸 ETF ESG – Invesco lance un ETF aligné sur un scénario climatique 1,5°C, optimisé pour minimiser l’écart de performance avec le S&P 500 tout en intégrant des exclusions sectorielles.
🇫🇷 Equity – CPRAM lance un fonds Eltif 2.0 alliant actifs cotés et non cotés, accessible en assurance-vie et PER, avec une cible de rendement annuel de 9%.
🇫🇷 Hedge funds – Amundi et Machina Capital lancent un fonds equity market neutral, exploitant des modèles quantitatifs et le machine learning pour générer de l’alpha avec une faible corrélation au marché.
🇫🇷 Dette – Swen Capital Partners boucle son fonds Swen Mezz Flex 3 à 112M€, dépassant son précédent millésime de 20%. Objectif : 20 participations dans PME-ETI, avec déjà 12 investissements réalisés.
🇪🇺 Dette – Goldman Sachs AM lance deux ETF High Yield actifs en USD et EUR, combinant sélection de titres et analyse quantitative pour maximiser le rendement.
🇫🇷 Evergreen – Ramify lance X Fund, un fonds semi-liquide inspiré des stratégies institutionnelles, accessible dès 100K€, avec un rendement cible de 7-10% et une liquidité trimestrielle.
🇦🇺 Private Equity – Moonfare s'implante en Australie, offrant aux investisseurs locaux l'accès à des fonds gérés par KKR, EQT, Carlyle et une plateforme secondaire pour échanger leurs parts.
🇨🇭 Assurance – Twelve Capital et Lumyna Investments lancent un fonds d’assurance paramétrique, investissant dans des Cat Bonds et ILW pour couvrir les risques naturels et climatiques.
🇫🇷 Assurance-vie – Yomoni renonce au label ISR pour sa stratégie ESG, privilégiant une gestion indicielle alignée sur des critères SFDR (articles 8 & 9) et des indices favorisant la transition climatique.
🇫🇷 Assurance vie – Suravenir franchit 5,4Mds€ de collecte brute en 2024 (+17%), avec 45% des encours en UC et un rebond de la distribution en ligne.
🇫🇷 Assurance vie – BPCE franchit les 100Mds€ d’encours en 2024, avec une collecte nette record. Un résultat dopé par une hausse de 12 % des encours et une dynamique en unités de compte.
Marchés
🇺🇸 French Exit – En dix ans, plus de 130G$ de fleurons tricolores rachetés par les États-Unis, un recaord.
🇫🇷 Société Générale fait le ménage – En 18 mois, la banque a cédé 13 filiales, encaissant plus de 3G€. D’autres ventes pourraient suivre.
🇫🇷 Arkéa restructure – Réorganisation au sommet pour le Crédit Mutuel Arkéa après l’annonce de son nouveau plan stratégique.
🇨🇭 BlackRock mise sur l’Europe – Après un carton aux États-Unis, le géant de la gestion d’actifs lance son ETF bitcoin en Suisse.
🇨🇳 Chine : la grande modération – Les investissements chinois en Europe ont fondu de 75 % en dix ans, privilégiant désormais l’expansion sur de nouveaux marchés.
🇧🇷 Pause café – La livre d’arabica dépasse les 4$, un record historique porté par la chute de production brésilienne et des stocks au plus bas.
Assurance
🇱🇺 Liquidation – FWU Life Insurance placé en liquidation judiciaire par le régulateur luxembourgeois. Les 34 000 assurés en France restent protégés par le « triangle de sécurité », mais l’issue pour les unités de compte reste incertaine.
🇫🇷 Inondations – Tempêtes de janvier en Bretagne : 130 à 160M€ de sinistres pour l’assurance, dont 50% couverts par la CCR.
🇫🇷 Collectivités – Smacl Assurances voit enfin le bout du tunnel. Après 200M€ de pertes en 2023, l'assureur prévoit un retour à l’équilibre en 2026, sous l’impulsion de la Maif.
🇫🇷 Solvabilité 2 – L’ACPR pointe des progrès en gouvernance des données, mais appelle les assureurs à renforcer traçabilité et contrôles opérationnels.
SCPI : un marché à deux vitesses
L’année 2024 n’a pas mis fin aux difficultés des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Après une année 2023 déjà marquée par des ajustements, une nouvelle vague de baisse des prix de parts a frappé plusieurs véhicules en ce début d’année. Parmi les acteurs concernés, Praemia, La Française et Swiss Life ont déjà révisé leurs valorisations à la baisse. D’autres grands noms du secteur, notamment les SCPI bancaires, pourraient suivre.
Cette situation rappelle la crise immobilière du début des années 1990, où l’explosion de la bulle avait fait chuter les prix des bureaux parisiens après une envolée spectaculaire entre 1985 et 1989. À l’époque, la récession avait entraîné une hausse des taux de vacance et une chute brutale des valorisations. Toutefois, selon Frédéric Bôl, président de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), la crise actuelle présente des différences notables.
Un marché en mutation, mais toujours actif
Malgré ces turbulences, l’immobilier pierre-papier n’est pas en panne. En 2024, le marché a continué d’évoluer avec la création de 19 nouvelles SCPI, soit plus d’une par mois. Ces nouveaux véhicules ont attiré près de 10 % de la collecte annuelle, illustrant l’intérêt toujours présent des investisseurs pour ce type de placement.
Selon l’ASPIM, l’environnement actuel offre des opportunités intéressantes, avec des prix et des rendements attractifs. Pour certains, cette période pourrait même être propice à l’investissement, notamment sur des segments moins touchés par la crise.
Les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu
L’analyse de la collecte du dernier trimestre 2024 montre un marché à plusieurs vitesses. Sur un total de 4,7 milliards d’euros collectés (+24 % sur un an), certaines SCPI s’en sortent nettement mieux que d’autres.
Les véhicules dits « diversifiés » – investis à la fois dans les bureaux, la logistique, la santé, le commerce ou encore l’hôtellerie – concentrent 68 % des souscriptions, alors qu’ils ne représentent que 20 % du marché. Des gestionnaires comme Atland, Sofidy, Corum ou Paref ont ainsi mieux résisté aux secousses.
En revanche, le segment des bureaux continue de souffrir. Frédéric Bôl prévient que « de nombreuses SCPI de bureaux connaîtront encore des difficultés en 2025 », notamment en raison d’une vacance locative accrue dans certaines zones. Les immeubles situés en périphérie ou dans des tours de grande hauteur peinent à trouver preneur, le télétravail ayant bouleversé la demande.
Des baisses de prix et des arbitrages en vue
Face à cette pression, plusieurs SCPI pourraient être contraintes de liquider certains actifs pour maintenir un niveau de liquidité suffisant. La priorité ira aux biens de qualité, occupés par des locataires solides, qui se vendent encore relativement bien. Mais cette stratégie risque d’accentuer la dégradation du parc immobilier des fonds les plus en difficulté, car les biens restants seront souvent les moins attractifs.
Le montant des parts en attente de rachat s’élève actuellement à 1,2 milliard d’euros, concentré sur quelques acteurs historiques ayant fortement dévalué leur portefeuille. À ce jour, 25 SCPI ont ajusté leurs valorisations à la baisse, parfois de près de 50 %.
Des fonds de remboursement pour limiter la casse
Pour alléger la pression sur les porteurs de parts, certaines sociétés de gestion, dont La Française et Praemia, ont mis en place des fonds de remboursement dédiés aux investisseurs souhaitant sortir. Toutefois, ces dispositifs ont un coût : la liquidité sera obtenue au prix de nouvelles décotes et d’un affaiblissement des réserves financières.
En parallèle, les dividendes distribués sont revus à la baisse. Plusieurs gestionnaires ont déjà annoncé une diminution d’environ 20 % des rendements prévus pour 2025, notamment pour préserver leurs marges de manœuvre face à l’érosion des réserves.
Les nouvelles SCPI en plein essor
À l’inverse, les véhicules les plus récents captent une part croissante du marché et affichent des performances attractives. Certaines nouvelles SCPI distribuent des dividendes deux fois plus élevés que les fonds plus anciens, attirant les investisseurs en quête de rendement.
En moyenne, le taux de distribution s’est établi à 4,72 % en 2024, en légère progression (+0,20 point) par rapport à 2023. Cette hausse s’explique en grande partie par la baisse du prix des parts (-4,9 % en moyenne), ce qui améliore mécaniquement le rendement.
Avec la diminution des taux des autres placements sans risque (fonds euros, obligations monétaires), les SCPI retrouvent une certaine compétitivité. Mais cette embellie ne concerne pas tous les segments : les fonds investis massivement dans les bureaux restent sous pression.
Un retour à la normale pas avant 2027 ?
L’ASPIM se veut prudente sur la durée de la crise. Selon ses projections, un rééquilibrage du marché immobilier n’interviendrait pas avant 2027. À titre de comparaison, la dernière crise majeure des SCPI dans les années 1990 avait nécessité cinq ans pour être résorbée, notamment grâce à des fusions entre véhicules en difficulté.
Face aux défis actuels, la question se pose : une consolidation du secteur pourrait-elle être la clé pour sortir de l’ornière ? L’avenir le dira.